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物業上市公司分析:上市物業先驅、潛力企業估值

2020-01-07 鋒面News 26人看過 評論
摘要:在物業第一股彩生活上市五年后,2019年,物業行業再度迎來資本大年。全年,共有7家房企分拆物業在港交所成功上市,創下歷史新高。年終保利物業和時代鄰里同日敲鐘,更是將2019年這場物管資本化大戲推向了高潮。
  告別高速發展的增量時代,房企規模之戰開始轉向萬億存量市場,一直以來作為房地產附屬品的物管板塊終于站上C位。
 
  在物業第一股彩生活上市五年后,2019年,物業行業再度迎來資本大年。全年,共有7家房企分拆物業在港交所成功上市,創下歷史新高。年終保利物業和時代鄰里同日敲鐘,更是將2019年這場物管資本化大戲推向了高潮。
 
  回顧2019年物業江湖事,在這一場以資本為名的規模對決中,物管行業集中化趨勢開始顯現,分化格局亦逐漸清晰。曾經的王者不再笑傲江湖,后來者強勢崛起、“潛龍”蟄伏伺機待發,那些“蚊型”企業將要面臨的是更為殘酷的弱肉強食世界。
 
  面對物業“萬億藍海”的巨大吸引力,無論房企分拆物業公司還是第三方物管公司都在加快IPO節奏,為2020物業江湖埋下新一輪的激戰伏筆。

  上市先驅落寞退居

  代表企業:彩生活、中海物業、綠城服務
 
  共性素描:2017年以前上市,為國內最早一批赴港上市的物業公司。經歷過較長的上市周期,也曾一路高歌猛進,但終抵不過行業迭代。雖然嘗試通過并購、增值服務等手段去實現業績突破,但始終難逃傳統物管服務思維的束縛。
 

 
  物業江湖資本故事的開啟,是以彩生活上市作為起點的。2014年6月30日,花樣年旗下彩生活服務在香港實現分拆上市,市盈率高達68倍。僅用三個交易日,其市值就反超了母公司花樣年控股,市盈率甚至一度接近100倍。
 
  彼時,內房股在資本市場上的估值普遍維持在5-7倍之間,彩生活的高估值讓業界同行艷羨的同時,也為房企打開了融資新世界。物業管理由此從房地產附庸業務變成一門獨立的生意,被資本市場密切關注。,
 
  有了彩生活成功試水,中海物業、綠城服務等老牌物業公司分別在2015、2016年先后登陸港交所,物管企業資本化之路漸成氣候。
 
  但作為曾經的上市先驅,彩生活近年的發展卻已然沒有了曾經的“王者”氣勢。
 
  2019年12月3日,彩生活發布CEO調整公告,被業界視為是彩生活“靈魂人物”的唐學斌退出執行和決策核心團隊,彩生活進入業務調整期。
 
  “靈魂人物“隱退二線背后,是物業上市第一股必須要面對的轉型陣痛。
 
  2014年成功上市之后,憑借著在資本市場上取得的高估值和所募得的資金,彩生活開始對外大手筆并購圈社區,對內不斷發力社區管理增值服務,意欲打造一家線上化物業管理互聯網“獨角獸”。
 
  遺憾的是,經歷了長達5年多的孵化,無論是低價圈定的社區還是增值服務板塊都未能轉化為實實在在的業績。雖然在管面積依然是行業第一,但彩生活的營收表現卻大幅掉隊,遠不如在管面積不及其一半的中海物業、綠城服務等同業公司。
 
  2019年上半年,彩生活營收增速更是驟降132.2個百分點,受增長后勁乏力的業績表現影響,彩生活市盈率也由上市當年的68倍回落至目前的11倍。
 
  物管互聯網“獨角獸”之夢的破滅,最終讓彩生活選擇在今年回歸傳統,人事調整和“去線上化”改革,透露著彩生活希望重新獲得資本市場認可的期待。
 
  彩生活的“王者”光環失色,只是物業上市先驅們落寞境遇的一個代表。追隨彩生活上市的中海物業和綠城服務,雖然憑借母公司持續不斷的資源輸出所帶來的規模增長預期,在資本市場上取得了較高估值,但相較那些以并購為主要手段實現快速擴張的后來者,這兩家企業在規模和業績增長上也只能用“溫吞”來形容,在管面積、估值和股價表現也已經被保利物業、雅生活、碧桂園服務這些上市“后輩”超越。
 
  新勢力強勁崛起

  代表企業:雅生活服務、碧桂園服務、新城悅服務、佳兆業美好、永升美好生活、奧園健康、時代鄰里、保利物業
 
  共性素描:2018年以后上市,背靠業績增長良好的房地產公司,可以獲得持續性的物業管理輸送,具備強勁的業績增長預期。估值表現優越,股價也不斷走高。與此同時,借助IPO募集到的資金,這些物業公司得以實施大手筆并購,不斷做大規模。而并購所帶來的業績增長預期,也助推其股價在資本市場上獲得更好的表現。
 
上市物業公司估值一覽表
 
  與上市先驅的落寞相比,2018年以后上市的物管公司新勢力們無疑要幸運一些,趕上了更好的上市時機。
 
  受2018年以來金融市場振蕩不斷影響,資本避險情緒明顯,具備穩定可期現金流的物業公司,開始倍受資本青睞,物業概念股估值不斷走高,股價也是一路上漲。
 
  數據顯示,2018年以來上市的物業公司,其當前在資本市場的估值普遍都在40倍以上,估值達到60倍以上的更是達到了4家,分別為碧桂園服務、永升生活服務、時代鄰里和保利物業。
 
  除了資本在背后推波助瀾的力量,這些估值表現優越的物業公司大多都背靠著規模排名靠前或增長強勁的房地產公司。如碧桂園服務、新城悅服務、永升生活服務、保利物業等,都擁有TOP20房企背景;而佳兆業美好、奧園健康、時代鄰里等,也都是2019年銷售額增長明顯的房企。
 
  以新城悅服務為例,雖然在管面積、營收和利潤表現上不如碧桂園服務、保利物業等,但背靠TOP8的新城系“大樹”,在未來規模和營收增長上依然給了資本市場足夠期待。所以自上市以來,新城悅股價從最初的2.9港元一路上漲至目前的11.76港元,一年多時間漲幅高達306%。新城悅董事長兼首席執行官戚小明此前明確提出,將在兩年內達成1億平方米的管理規模,底氣正是來自于新城系龐大的物業交付。
 
  此外,新上市物業公司,往往手握較為充沛的募集資金,有機會透過實施并購做大規模,刺激股價一路上揚。
 
  但需要注意到的是,依托并購做大規模刺激股價的做法,也是一把雙刃劍。用并購吸引來的資本,同樣也會因為并購預期不再而離去,雅生活便是最典型的例子。
 
  2019年,雅生活先后在物業領域實施了5宗收購,新增近22.55億平方米在管面積。其中一筆,雅生活更是一口氣豪砸了20.6億元,吞下中民物業1.91億平方米在管面積。
 
  雖然完成了這些大手筆收購后,雅生活實現了在管面積的新突破,但同時也讓雅生活在上市不到3年時間,就幾乎將上市時募集的資金消耗殆盡,后續并購活躍度開始不被機構看好。
 
  而失去了并購概念的利好刺激,雅生活的高估值表現亦開始擱淺,不僅綠地等大股東開始減持,估值水平也從上市初期的61倍下降到目前的38倍。
 
  除了雅生活之外,碧桂園服務、永升生活服務、佳兆業美好均在2019年頻繁收并購,以拓展自身物管規模,降低對母公司的依賴。面對越來越多競爭者的入局,如何在并購之外突破盈利來源相對單一問題,培育更多的利潤增長點,或許是這些后起之秀們在下一階段必須面對的挑戰。
 
  “蚊型”公司危機四伏

  代表企業:祈福生活服務、濱江服務、鑫苑服務、藍光嘉寶、銀城生活服務
 
  共性素描:規模小、估值低,母公司大多也屬于規模較小房企,缺乏業績增長預期。
 

 
  盡管還處在相對分散的發展狀態,但頭部物管企業吞并之戰已經開始攪動行業格局。在同樣以規模論英雄的物業江湖,那些勢單力薄的物管公司處境變得愈發尷尬和危機四伏。
 
  從估值表現上看,這些物管公司可以說一片慘淡。除了關聯地產公司規模尚可的濱江服務和藍光嘉寶服務估值勉強達到25倍左右外,祈福生活服務、鑫苑服務、銀城生活服務等出身小房企的物業公司,總市值僅在4-7億港元之間,部分估值水平甚至都達不到10倍,用“蚊型”物業公司來形容一點也不為過。
 
  對于這些物業公司來說,既沒有強有力的關聯房企業為其輸送資源,也沒有強大的資金實力去大手筆收并購,無法給資本市場提供足夠的想象空間,自然也就難以獲得高估值和股價回報。
 
  苔花如米小,也學牡丹開。這些物業公司之所以規模小、估值低也要爭相上市,一方面是近幾年來港交所為物業公司所提供的上市環境寬松,另一方面,也是近年來國內融資環境不斷收緊所逼。雖然小房企拆分物業上市所募得的資金不過是有限的幾個億,但對于融資渠道狹窄、資金渴求度高的小房企來說,也可解部分燃眉之急。
 
  “蚊型”物業公司乘風而上實現了沖擊IPO的目標,卻終究底子太弱。2019年10月剛上市的鑫苑服務,上市僅13天便跌破了發行價,盡管在管面積和營收規模增長速度并不算慢,但鑫苑服務的盈利提升壓力依然越來越大。尤其是其母公司鑫苑置業在2019年出現了大幅業績下降,且償債和融資壓力均有所上升,這對于重度依賴母公司支持的鑫苑服務來說,無疑是雪上加霜。
 
  小魚吃蝦米,大魚吃小魚。在物管行業競爭加劇、行業集中度不斷上升的大環境中,這些年營收甚至不足頭部物管房企月營收的“蚊型”物業公司,2020年或將迎來更加殘酷的外部吞并危機。

  “潛龍”蟄伏擇時出擊

  代表企業:萬科物業、融創服務、龍湖物業、華潤物業、世茂服務、招商物業
 
  共性素描:TOP20以內房企分拆的物業公司,剛上市或者預備上市,毫不掩飾資本“野心”。在規模化角逐之外,以概念追求高估值。
 

 
  截止目前,TOP20房企背景物業公司中,碧桂園服務、保利物業、中海物業、新城悅服務、永升生活服務5家公司已完成上市動作。此外,2019年12月,招商蛇口拆分物業借殼中航善達在A股上市成功,重組后正式變為“招商積余”。而剩余14家公司中,除了已將物業公司股權出售給雅生活的綠地物業,其它13家均在謀劃上市。
 
  2019年,這些蟄伏等待的物業“大佬們”可以說動作不斷,招招劍指IPO。
 
  招商物業與中航善達于去年4月啟動重組工作,并最終在年底成功實現A股上市。機構數據表明,重組后的招商積余在管面積約為1.49億平方米,經營規模已經接近港股物業管理板塊一線公司。
 
  保利物業在上市前,積極向資本市場拋出了大物業管理概念,并利用央企優勢,發力布局城市治理領域,成功打動資本市場并在上市首日實現了29%以上漲幅。
 
  萬科物業則在2019年重提“沃土計劃”,希望為物業板塊注入更多的科技基因。2019年底更攜手戴德梁行成立資產服務合資公司,打造商業物業及設施管理龍頭服務商。從住宅物業“龍頭”到布局商企服務,背后目標直指千億市值。
 
  融創物業在2019年正式更名為融創服務,宣布未來將借助并整合集團更多的資源優勢,聯動協同融創文旅和融創文化兩大板塊,推出全新管理服務模式,主打科技智能概念。隨著物管面積持續增長,近年來融創服務的營收也是逐年上升。盡管孫宏斌曾表示“分拆物業管理業務上市用來賺錢的做法不可取”。但委任原首席財務官曹鴻玲為融創服務集團總裁,已經被業內視為是分拆物業服務板塊上市的前兆。
 
  2019年在規模拼殺中表現兇猛的世茂集團,同樣展現了在物業業務上的野心。去年8月,世茂物業更名為世茂服務,表明從傳統物業管理者到人居生活服務者的轉變,并透露了2021年上市計劃,上市地點將在A股或H股中選擇。世茂集團董事局副主席兼常務副總裁許世壇表示,希望世茂服務2020年在管面積可以達到2億平方米,并在2021年時爭取做到3億平方米。據IPO消息透露,世茂服務近期與投行接觸密切,計劃赴港上市。不排除世茂服務有意在風口正盛時,乘風而上、提前上市。
 
  而曾經不看好物業管理這門生意的吳亞軍,雖然強調龍湖物業暫未有獨立上市計劃,但一直也沒有停止布局擴張的步伐。作為龍湖集團四大主航道業務之一,龍湖物業在2018年啟用了全新品牌名稱“龍湖智慧服務”,并自定義為一家科技驅動的服務公司。2019年臨近結尾時,龍湖集團通過買入已發行股份和認購新股的方式,持有了綠城服務10%的股份。在純財務投資目的之外,或許這也意味著,龍湖拆分物業上市已經為期不遠。
 
  2020年,隨著這些蟄伏中的“大佬們”陸續入場,物業江湖的對決和分化勢必更加殘酷和清晰。在加快成長過程中,物管行業也將迎來比2019年更激烈、多變的整合期。
原標題:物業江湖:流派分化 “潛龍”蟄伏

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