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新大正物業成a股第二家物業上市公司

2020-01-07 經濟參考網 20人看過 評論
摘要:12月3日,重慶新大正物業集團股份有限公司(002968.SZ)在深交所中小板掛牌交易,由此成為近年來“物業上市潮”下的A股IPO第二家物業服務股。
  12月3日,重慶新大正物業集團股份有限公司(002968.SZ)在深交所中小板掛牌交易,由此成為近年來“物業上市潮”下的A股IPO第二家物業服務股。
 
  新大正有著21年的發展歷史,主營業務包括公共物業、學校物業、園區物業、商業物業、住宅物業五大業態的物業管理,近年來更是攬獲了多個干線機場、知名高校的“大單”,營業區域也從重慶快速拓展至全國,年物業收入接近 9 億元。
 
  近兩三年來,總計約有10余家地產企業旗下的第一方物業公司在A股、港股上市,并以較好地估值表現獲得市場青睞,各方也看好物業市場未來巨大的發展潛力。但與此同時,目前上市物業公司主要聚焦承接母公司開發的住宅物業和并購整合第三方住宅物業,有著2000-3000億規模的非住宅物業市場的特性和潛力還遠未被市場所認識和發掘。
 
  這一背景下,作為一家典型的第三方非住宅物業企業,新大正成功登陸A股,或將成為資本和市場對非住宅物業板塊進一步完成“價值發現”的序曲。
 
  聚焦公共物業 垂直領域優勢突出
 
  新大正公司前身成立于 1998 年,較早開展了獨立市場化運營,是重慶地區第一批獨立第三方物業企業。公司成立之初主要從事商業物業項目的管理,隨后逐步在重慶地區承接了各類公共、學校、園區及住宅物業,形成了較有影響力的品牌效應,并成為了重慶地區高校物業及商務樓宇類型的服務標準主要起草者。
 
  經過近年來的快速發展和拓展,目前新大正物業簽約物業面積逾6700萬平方米,業務遍及重慶、湖北、陜西、江蘇、北京、福建等地,服務項目約300個。現已形成學校物業、航空物業、辦公物業、公共物業和商住物業五大綜合產品,同時公司還下設設施管理、保安服務、餐飲服務、清潔服務等專業化子公司。
 
  相比普通民眾熟知的住宅物業服務,公共物業服務是一個更為垂直、專業的領域,有著更高的單價以及行業進入壁壘,其項目承接也有著較強的示范和帶動效應。
 
  從新大正披露的情況看,在公司的大本營重慶,其在政府機關物業、學校、機場等領域物業服務占據著明顯的優勢地位。招股書數據顯示,重慶地區合計65所高校,新大正在管其中的19所,占比29%,而其中公立高校39所,新大正在管其中的16所,占比41%;在重慶38個區、縣、自治縣中,發行人承接了其中11個行政區域(主要集中在城市核心區域)的政府機關物業項目;自2017年起,新大正還承接了重慶江北國際機場、重慶軌道交通等重大物業管理項目。
 
  “發行人的優勢業態在重慶地區擁有很高的市場占有率,從而積累了項目管理經驗并打響了企業品牌,使得發行人近年來在重慶以外地區承接了諸多高校、公建、航空類業態的物業項目”,新大正在招股書中表示。
 
  在業內人士看來,在新大正承接的重慶江北機場、北京大興機場、重慶大學等項目有著極強的示范和帶動效應,一方面對于提升公司自身管理水平有著很好的促進作用,另一方面也有助于公司未來在全國開拓類似項目。
 
  業績穩步成長 全國性布局初顯
 
  2016至2018年三個完整財年,新大正的業績與利潤保持連續增長,分別實現營業收入6.22億元、7.68億元和8.86億元;凈利潤分別為0.57億元、0.71億元和0.88億元。2019年1月至9月,新大正營業收入為7.53億元,同比增長15.67%;歸母凈利潤為7766.79萬元,同比增長26.92%。
 
  從新大正的營收來源看,包括機場、政府機關、高等院校以及公租房等“大單”,構成了公司的穩定的營收基本盤。據披露,2018年,公司來自重慶機場集團、重慶大學等高校、以及重慶市公安局、重慶公租房管理局的營收從4000余萬元至900萬元不等,前十大客戶占當期營收比例為17.54%。
 
  新大正公司有關負責人表示,除少量專項保潔、保安項目外,公司絕大多數業務完全依靠市場化的招投標方式取得,這也是公共建筑行業的顯著特點,公司以公開招投標方式獲取的業務,其收入規模顯著高于商務談判方式。2019年上半年,公司這一。
 
  “公司獲得業務的流程和其他物業公司基本一樣,通過公開渠道獲得招投標信息,內部分析業務的成本、利潤等情況,決定參與后通過第三方招標機構參與競標”,前述新大正有關負責人說:“現在公共建筑的招投標也是非常公開透明的,很多項目甚至到評標頭天晚上評審人才得到通知,業主方全程都不參與評標過程。”
 
  值得注意的是,近年來新大正的業務已不單單局限于重慶和西南地區,開始快速向全國拓展。根據新大正披露營收數據統計,2016年公司在重慶地區營收約4.75億元,占總營收約86%;2018年公司在重慶地區營收約6.51億元,占總營收比例降至約80%,2019年上半年,公司在重慶地區營收占比進一步降至月77%。
 
  在快速拓展全國業務的同時,新大正物業近年來在拓展新客戶方面也有較好表現,由此支撐了公司業績的快速成長。
 
  與此同時,2018年以來新大正新簽項目中主要是規模較大的綜合物業項目。新大正有關負責人表示,公司自2018 年起更加注重發展質量,在兼顧項目數量的同時,將項目的單價、規模、盈利預期等作為目標項目的重要考量因素,提高了項目承接的門檻,“雖然新簽項目的個數有所起伏,但是單個項目的規模逐年提升,新簽項目的年合同收入總額也逐年上升。”。
 
  市場仍有深挖空間
 
  在不少物業行業資深人士看來,新大正的上市,將有助于市場進一步理解非住宅物業或公共物業的內在特質,也有利于推動行業內的優質企業實現進一步的發展。
 
  在住宅物業領域,企業管理規模和營收的增長主要由房屋的持續竣工以及未覆蓋社區的不斷被接管所驅動。但在非住宅物業管理領域,企業管理面積的增長更多地來源于對現有存量物業服務項目的整合,簡而言之,優勢企業的“做大做強”將加速行業的整合、發展。
 
  天風證券相關研報分析指出,相對住宅物業而言,現階段非住宅物管領域競爭格局總體上尚未明確,非住宅物業對管理效率和科技賦能的高要求決定了其更高的進入壁壘,此外,不同業態之間參與者和競爭態勢各不相同。非住宅項目的核心競爭力還包括品牌效應、優秀的服務質量、優秀的銷售團隊等因素。
 
  該研報還認為,后勤社會化改革將持續釋放非住宅物業服務的行業空間,“我國開始后勤社會化改革已超過20年,目前仍處于半社會化階段。機構后勤項目的釋放是一個長期的過程,但隨著越來越多的機構通過后勤社會化受益,這個過程正在加快。”。
 
  也正是在這一背景下,新大正提出將在維持自身基礎物業管理服務穩步增長的前提下,將未來戰略定位于城市公共物業領域,并基于“專注于智慧城市公共建筑與設施管理”的目標,搭建出智慧運營的商業模型“慧服務”,并制定向“智慧運營”轉型的完整路徑,這無疑是公司應對行業發展趨勢的重要一步。
 
  從新大正募資項目的投向看,著眼于物業“智慧運營”的企業信息化建設也是公司目前主要聚焦的方向之一。根據相關計劃,新大正將對公司層面的管理實現企業管理信息化,完成系統總體部署;完成公司基礎物業管理的技術升級,實現物業管理智能化;此外還將實施具體的基于BIM的FM運營建設項目。
 
  新大正有關負責人表示,成功上市是公司發展過程中的一個重要契機,未來新大正將通過加大市場開發投入,繼續調整產品結構,重點發展與戰略定位匹配的城市公共建筑與設施的基礎物業管理,快速實現全國化并擴大基礎物業管理規模。
原標題:物業上市潮下 新大正“領頭”A股非住宅物業股

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